Как купить недвижимость в Нячанге: нормы закона и практические советы

С 2015 года условия приобретения недвижимости для иностранцев значительно смягчились. Вьетнам стал более открытым и приветствует всех: от туристов и эмигрантов до голодных инвесторов.К 2024 году данная тенденция сохраняется, предлагая выгодные возможности на одном из самых динамично развивающихся рынков региона.

Нячанг — это четвертый по величине город Вьетнама. Он находится между Сайгоном и Данангом. Его удачное расположение позволяет легко добраться в другие популярные для отдыха места.  Нячанг славится одной из самых красивых бухт в мире и обладает шестикилометровой береговой линией. Многие иностранцы (американцы, австралийцы, европейцы) решают обзавестись здесь собственной недвижимостью, чтобы наслаждаться местными морепродуктами, греясь на солнышке.

Днем здесь можно заняться подводным плаваньем, а ночью отправиться в центр города, чтобы пропустить пару бокалов пива. Ежегодно в Нячанг приезжает огромное количество туристов. Из-за прекрасного расположения, отличных пляжей и относительно невысоких цен многие принимают решение остаться и приобретают недвижимость. Вы можете увидеть здесь как супершикарные виллы, так и более доступные по цене дома. В этой статье мы объясним основные моменты, которые нужно знать, если вы хотите купить недвижимость в Нячанге.

Демография Нячанга

В Нячанге вы встретите много россиян и выходцев из Китая. Обнаружив вывески ресторанов и меню на русском или китайском, вы удивитесь, как местные жители приспособились к новым туристам и мигрантам. Большая вероятность того, что вы встретите русскоговорящих уличных торговцев и персонал отелей. Если сравнивать с Таиландом, Нячанг напоминает Паттайю. Дананг больше похож на Пхукет, а Сайгон сопоставим с Бангкоком. Если вы когда-нибудь поедете в Паттайю, то увидите ту же ситуацию с россиянами и китайцами.

Покупка виллы в северной части Нячанга

Если вы хотите уединенности, то лучшим выбором для вас будет домик в нескольких минутах ходьбы от пляжа. Цена во многом зависит от близости к местным достопримечательностям и  береговой линии. В северной части Нячанга в основном обитают местные жители. В этой области не так много туристических достопримечательностей. 

Стоимость вилл с 2–3 спальнями начинается от 120 000–150 000 долларов США, что делает их отличным выбором для бюджета среднего уровня. Более просторные дома и квартиры во Вьетнаме, расположенные ближе к пляжу или с улучшенной инфраструктурой, оцениваются в 300 000–500 000 долларов США, предоставляя больше удобств и возможностей для инвестиций.

Покупка виллы в южной части Нячанга

По сравнению с северной стороной, южная часть более шумная. Здесь больше туристических достопримечательностей и соответственно присутствует больше иностранцев. Цены тоже немного отличаются:  2-3 спальные виллы будут стоить от 100 000 до 300 000 долларов.

Покупка квартиры в Нячанге

Квартира в Нячанге | Сколько стоит квартира в Нячанге

Точно так же, как в других странах и городах, здесь действует правило: можно сэкономить приличную сумму денег, купив вместо дома квартиру. Цена новых, ухоженных апартаментов с 2 спальнями — около 70 000 долларов США. Чем севернее вы будете перемещаться, тем сильнее будут снижаться цены: около 50 000-60 000 долларов США. Для 3-спальной квартиры с 2 ванными комнатами цена немного возрастет — около 100 000 долларов США. В любом случае, это достаточно выгодно по сравнению с покупкой квартиры в центральных районах Сайгона или Да Нанга.

Риелторы в Нячанге

Мы настоятельно рекомендуем вам найти риелтора. Очень важно, чтобы вы общались на одном языке. Риэлтор подберет квартиру, которая соответствует вашим потребностям и находится в хорошем месте. Важно, чтобы вы были в курсе местных цен на недвижимость. Вот перечень некоторых крупнейших риелторов Нячанга:

• Nha Trang Consultation
• VINestate
• Tranio
• Savills
• Domaza

Основные правила для иностранцев, инвестирующих в недвижимость Вьетнама:

• Для покупки жилья иностранцами достаточно всего лишь иметь туристическую визу
• Сняты ограничения на количество приобретаемой недвижимости
• Иностранцы ограничиваются покупкой не более 30% единиц в кондоминиумах и не могут владеть более чем 10% объектов земельного проекта
• Вступая в брак с гражданином Вьетнама, вы не будете подвергаться ограничениям в отношении собственности на землю
• Иностранцы не могут владеть землей, как во многих других странах Юго-Восточной Азии, таких как Камбоджа и Таиланд. Вместо этого земля коллективно принадлежит вьетнамскому народу, но управляется государством
• Из-за ограничений для иностранцев на владение землей вам необходимо установить договор аренды

Свободное владение и аренда земли для иностранцев во Вьетнаме

Поскольку иностранцы не могут владеть землей во Вьетнаме, вам необходимо арендовать землю с арендным сроком до 50 лет, в некоторых случаях — до 70 лет. Сейчас правительство Вьетнама рассматривает вопрос о продлении срока аренды с 50 до 99 лет, и, возможно, в скором времени произойдут перемены. Даже если правила станут еще менее строгими, вам нужно быть осторожными. Нет никакой гарантии, что вы сможете продлить арендный срок.

Права землепользования

К счастью, у Вьетнама есть закон о земле под названием «Права на землепользование». Он снижает риски для иностранцев инвестировать во Вьетнам. В этом законе сказано, что даже если вам не разрешено владеть землей, вы имеете право ее использовать.  Иностранцы получают право контролировать землю, которая управляется государством и принадлежит вьетнамскому народу. Для этого вам необходимо будет подать в правительство Вьетнама так называемый сертификат прав пользования землей.

Покупка недвижимости

НЕДВИЖИМОСТЬ ВО ВЬЕТНАМЕ: инвестиция или лажа? Где точно не стоит покупать квартиру в Нячанге?

Когда вы покупаете недвижимость, важно получить сертификат владения. В 2017 году у некоторых иностранцев были проблемы с получением свидетельств о праве собственности, что вызвало некоторое разочарование среди инвесторов. Проблема в том, что, согласно закону, иностранцы не могут владеть недвижимостью в районах, значимых для национальной обороны и безопасности.

Крайне важно до совершения денежной сделки убедиться:

• что ваше потенциальное имущество может принадлежать вам как иностранцу
• что вы сможете получить сертификат владения.

Розовая и красная книги

Свидетельство о праве собственности часто упоминается как розовая книга. Название произошло от того, что она действительно розового цвета.

Вы должны получить розовую книгу после того, как приобретете собственность. Книга свидетельствует о вашей собственности и дает вам различные права. Например, объявить информацию о наследовании. Короче говоря, розовая книга используется для права собственности на недвижимость.

Право собственности на вьетнамскую недвижимость — “розовая книга”

Розовая книга более распространена среди иностранцев, которые обычно инвестируют в квартиры. Розовая книга является самым сильным доказательством владения. Имейте в виду, что без ее наличия вам будет трудно продать свою собственность.

Розовая книга свидетельствует о том, что вы можете:

• Использовать свой дом для жилья и других целей
• Разрушать, обслуживать, обновлять и восстанавливать свой дом, соблюдая условия и процедуры Закона о строительстве
• Осуществлять транзакции при продаже, залоге или аренде имущества

На 2024 год ключевые положения закона остаются актуальными. Розовая книга (Pink Book) продолжает служить официальным свидетельством собственности и доступна иностранцам, если объект недвижимости соответствует всем требованиям. Тем не менее, для участков земли, аренда которых может достигать 99 лет, процесс согласования может включать дополнительные этапы, особенно в стратегически важных регионах. Также стоит учитывать, что получение собственности в некоторых проектах возможно только после проверки иностранной квоты​.

Если вы планируете приобретение недвижимости, рекомендуется проконсультироваться с местным юристом или агентством недвижимости для уточнения всех актуальных деталей.

Наймите юриста

Мы настоятельно рекомендуем вам нанять юриста. Вьетнамский рынок открылся для внешнего мира совсем недавно, поэтому в процессе покупки могут появиться препятствия и подводные камни. Юрист узнает, сможете ли вы получить сертификат владения, а также поможет вам с переводом и документацией. Поищите в интернете сайты хороших юридических фирм и напишите им электронное письмо, узнайте, что они могут вам предложить.

Какие вопросы нужно задать юристу?

• Есть ли у вас какие-либо отзывы и примеры сотрудничества с иностранными инвесторами?
• Сможете ли вы помочь в подтверждении получения сертификата владения (розовой книги)?
• Сколько стоят ваши услуги?
• Существуют ли какие-либо другие сборы, о которых я должен знать?
• Сколько времени вы занимаетесь бизнесом?
• У вас есть лицензия?
• Будете ли вы сопровождать мое общение с властями и продавцами?

У вас есть три варианта совершения платежей:

• Открыть местный банковский счет, например, в Vietcombank и Vietinbank
• Перевести деньги из своей родной страны прямо в банковское отделение во Вьетнаме. Во Вьетнаме функционируют международные банки, такие как HSBC, которые могут помочь
• Передать деньги непосредственно продавцу

Проверьте все документы

Просмотрите заголовок и все другие документы вместе с вашим юристом. Убедитесь, что продавец является владельцем недвижимости и что после завершения сделки вы получите сертификат владения.

Подпишите контракт и завершите покупку

Обратите внимание, что контракты должны быть написаны как на вьетнамском, так и на русском языках. Имейте в виду, что в случае дальнейшего судебного спора вьетнамская версия будет считаться действительной, поэтому убедитесь, что юрист проверил вьетнамскую версию на наличие ошибок, скрытых пунктов и подводных камней.

Какие налоги нужно платить иностранцам при покупке недвижимости?

При покупке недвижимости во Вьетнаме важно заранее понять, какие налоги и сборы придется оплатить. Это не только обеспечит правильный расчет затрат, но и поможет избежать неприятных сюрпризов в будущем. Вот основные моменты, которые стоит учесть:

1. Налог на прирост капитала: Если вы решите продать недвижимость, учтите, что налог составляет 20% от разницы между покупной и продажной стоимостью. Этот налог применяется ко всем резидентам и иностранцам.
   
   
2. Гербовый сбор: Для оформления права собственности придется оплатить 0,5% от стоимости недвижимости. Этот сбор действует для всех новых владельцев, включая иностранцев.
   
   
3. Налоги на аренду: Если вы сдаете жилье в аренду, учтите, что доход от аренды облагается налогом. Его ставка составляет 5% подоходного налога и 5% налога на добавленную стоимость (НДС).
   
   
4. Другие расходы: Если недвижимость покупается через компанию, потребуется учитывать корпоративный налог (обычно 20%) и соблюдать требования трансфертного ценообразования в случае сделок с аффилированными лицами.
   
   

Эти данные носят общий характер и могут изменяться в зависимости от изменений законодательства. Перед покупкой лучше всего проконсультироваться с налоговым консультантом или специалистом в области недвижимости, чтобы получить актуальную информацию и рекомендации.

Должен ли я проживать во Вьетнаме, если я покупаю недвижимость?

В соответствии с новыми правилами, вам не нужно проживать или оставаться во Вьетнаме в течение длительного периода времени. В других странах, например, таких, как Австралия, вам иногда нужно активно пользоваться своей недвижимостью, чтобы сохранить ее.

Могут ли иностранцы сдать в аренду свою собственность во Вьетнаме?

Недавние изменения в Законе о жилом жилье во Вьетнаме предоставляют больше привилегий иностранцам, которые хотят владеть жилой недвижимостью. Согласно новым правилам собственности, нет никаких особых ограничений для иностранцев, которые сдавали бы в аренду свои объекты во Вьетнаме. Но, если вы решите сделать это, сообщите сначала в жилищный орган вашего района. Также имейте в виду, что вам нужно будет заплатить подоходный налог с населения (ПНН) и налог на добавленную стоимость (НДС) в размере 10% от общего годового дохода от аренды.

Жизнь в Нячанге

Нячанг — это достаточно маленький город. Пожив здесь некоторое время, вы будете ежедневно встречать на улицах знакомые лица. В Нячанге вы получите возможность окунуться в другую культуру. Здесь вы не увидите уличных уборочных машин. Люди с метлами убирают улицы три раза в день. Поля обрабатываются руками и мотыгами, дороги строятся с помощью ведер и грабель. Минимальная заработная плата во Вьетнаме составляет около 100 долларов США в месяц. Рабочих не заменяют современным оборудованием.

Ежемесячно, в ночь на новолуние, дома и магазины выставляют на тротуары красиво оформленные столы с подношениями в виде риса, фруктов, вина, тортов, конфет и ладана. Вьетнамцы считают, что их предки-призраки выбирают ночь новой луны или полнолуния, чтобы посетить их семьи. Изо дня в день в Нячанге стоит идеальная погода, и вы сами не замечаете, как все больше расслабляетесь.